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楼市调控从紧基调确立国十条细化措施或出台

来源: 2018年08月05日

楼市调控从紧基调确立 国十条细化措施或出台

楼市调控再出重拳。继国土资源部、住房和城乡建设部公布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(以下简称《通知》)后,国土资源部有关负责人在答问时再次重申,要力促房地产市场继续向好发展。

业内人士称,调控仍将继续的强烈信号表明了中央政府加强房地产市场调控的决心,但在一定程度上并未超出市场预期,为此,购房者普遍担忧10月楼市再现量价齐升。专家称,继《通知》之后,年内有关部门很有可能出台一系列更具有可操作性的细化新政的措施,甚至不排除下猛药的可能。

市场调控未超预期地产股先抑后扬

股市房地产板块周一早盘急跌,整体跌幅逾1%,万科A、保利地产、金地集团和招商地产早盘跌幅均超2%,其中万科A跌幅一度逾3%。随后地产股跌幅迅速收窄,但在两市个股普涨的局面下,房地产板块整体跌幅仍居两市前列。截至收盘,中江地产、*ST海鸟分别跌5.56%和5%。万科A跌0.37%,保利地产、金地集团和招商地产则分别上涨4.45%、3.71%和1.09%。

业内人士普遍认为,两部门联合发布的《通知》,将对未来一段时间地产市场的走势产生影响,而先抑后扬的走势则说明了市场已对楼市后续调控有了一定的心理准备。

国土资源部土地利用司相关负责人27日在答问时表示,两部门联合下发的《通知》,在内容上更加注重政策可操作性,相关政策措施更加细化、实化,便于地方执行

楼市调控从紧基调确立国十条细化措施或出台

。拿住房建设用地出让管理来说,其涉及土地、建设、规划三部门衔接的重要环节较多,对住房建设项目能否按要求如约履行起着关键性作用。此次《通知》便从规范编制拟供地块出让方案、制定土地出让的规划和建设条件、严格土地竞买人资格审查、严格划拨决定书和出让合同管理四个方面,提出了具体要求。

有分析师表示,《通知》中提到企业闲置土地一年以上者禁止拿地,而实际上众多开发商的很大一部分业绩来自于土地的转让收入,可以说对上市地产公司构成较大利空,地产板块早盘急跌也在预料之中。

宏源证券认为,在当前房价依然高企、市场出现阶段性回暖的情况下,两部委联合发布上述通知,进一步表明了中央政府加强房地产市场调控的决心,即楼市政策近期仍将以严格执行和细化落实国十条为主,其中保障性住房建设是调控重点。中邮证券也表示,《通知》将促使房企加快资金周转,加快新开工面积的增加,间接抑制房价过快上涨。

银河证券地产行业分析师潘玮对《经济参考报》表示,如果《通知》能够得到切实有效的执行,预计将对地产行业产生较大的影响。她分析,《通知》禁止闲置土地一年以上的企业拿地,将逼迫开发商快速拿地、快速周转,从而增加地产市场的供给,将对房价起到抑制作用。

不过,潘玮同时表示,此次国土部和住建部再度出台的楼市调控政策,是今年4月楼市新政以来的延续,在很大程度上并没有超出市场的预期。

美联物业全国研究中心主任徐枫认为,或正是由于市场已对后续调控有一定的预期,才使得房地产板块出现先抑后扬的局面。

担忧10月楼市延续量价齐升

虽然受中秋长假等因素的影响,刚刚过去的一周全国主要城市的成交量环比出现一定程度的下滑,但这并不影响整个9月北京、上海等重点城市量价齐升态势,为此,购房者普遍担心这一局面将在10月得以延续。

中国指数研究院27日发布的报告显示,受中秋假期影响,上周(9月20日至9月26日)多个重点城市可售量明显增加,北京、上海、深圳等城市可售面积均增加30万平方米左右,开发商趁金九银十黄金期,加大市场供应,以扩大销量。能监测到价格的城市中,多数城市价格上涨,重点城市中,杭州、上海上涨明显,涨幅都在11%左右。

以上海为例,据佑威及楼市专评联合提供的数据,上周(9月20日至9月26日)上海市商品房成交面积为42.1万平方米,与前周相比上涨16%,环比前周上涨7%;上周上海市商品住宅成交面积为31.8万平方米,环比前周上涨14%,至此,这种稳步上涨的趋势已持续了七周。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对《经济参考报》表示,前期实行的高价盘限制入市政策,只在短时间内出现效用,加之一些项目在金九银十之际伺机涨价,如前期销售火爆的绿地蔷薇九里上周均价已达到了14340元/平方米,相比5、6月份12500元/平方米的均价高了不少,可见成交量的持续反弹也增加了开发商对未来房价上涨的信心。

同样的情形也发生在北京,新建商品住宅(除去期房、经济适用房、限价商品房)认购量在24日认购数量达952套,创今年以来的峰值。

链家地产首席分析师张月认为,认购是签约量的市场前期反应,认购量大也说明市场购房火爆。

她进一步分析说,开发商在静观9月上中旬市场走势之后,中秋节形成了集中供给的态势,开发商趁10月消化楼盘的意图非常明显。据链家地产市场研究部基于北京市房地产交易管理统计,截至25日,9月共有23个项目入市,总供给房源6919套。其中,中秋节期间共有6个项目获得预售许可,一共供应住宅2681套,占9月总房源套数的39%。

那么,金九的实至名归是否可使接下来的银十重现呢?对此业内人士看法不一。中国房地产学会副会长陈国强认为,去库存、业绩、资金等压力将会在年底集中表现,未来一段时间内尤其是国庆长假期间楼市成交量回升的可能性较大,但开发商涨价基础比较薄弱,更多的企业和项目将运用价格手段来促进销售。

而在徐枫看来,《通知》的效果和影响更多体现在中长期,尚不会在短期内对整个楼市产生立竿见影的效果,如果没有更加严厉的政策出台,全国经济发达地区的城市,尤其是一线城市还可能延续量价上扬的局面,成交量的提升会推高价格,保守估计,四个一线城市每月二手房成交价仍会保持3%至5%的环比上涨速度。

政策更强硬的调控措施或出台

虽然部分接受采访的业内人士对短期内的市场表现持相对乐观态度,但他们同时认为《通知》实际上是向市场传递了楼市调控仍将继续的强烈信号,接下来有可能出台一系列国十条的细化政策。还有观点认为,如果10月份的成交数据出现较大幅度跃升,不排除出台更强硬调控政策的可能性。

陈国强表示,《通知》的出台传递出一个强烈的信号,即国家有关部门会密切关注市场动态,并将继续坚持楼市调控,政策松动的可能性不存在,市场各方不应误判政策走向,对开发商来说,则应更清醒地判断形势和政策环境。如果成交量反弹之后,价格也随之出现反弹,肯定会使有关部门加大对现有政策的执行力度,或者出台相关新措施。

在他看来,4月份出台的楼市调控新政内涵丰富,其中有些政策要求由于比较笼统等原因执行情况不太好,因此很有可能继《通知》之后,出台一系列更具有可操作性的细化新政的措施。此前提到过的税收政策等内容,都是可以继续做文章的,政府调控可用的手段还有很多。

张月认为,两部委联合发布的通知是继国土部8月公布全国闲置土地专项调查结果以来首次针对土地发布新的管理条例和标准。与新政类似,此次《通知》虽然明确了囤地超过1年的开发商没有竞买土地资格,但是如何确定如今哪些开发商有囤地1年行为的政策细节并没有公布。预计未来进一步细化的政策将会使得调控继续升级。另外,此次公布的《通知》主要是调控和规范土地市场,直接针对楼市的政策并没有提及。预计未来直接作用楼市的相关政策可能会依次出台。

就年内的形势来看,徐枫预测,如果10月的成交数据呈现大涨势头,部分地方不排除下猛药的可能。

而随着《通知》等后续调控政策出台,整个行业也将逐渐发生实质性调整。徐枫认为,从更长时间段来看,未来市场竞争格局将产生较大的调整。比如,此次《通知》的一个深远意义在于明确了游戏规则,《通知》要求严格土地竞买人资格审查,国土资源主管部门对竞买人参加招拍挂出让土地时,除应要求提供有效身份证明文件、缴纳竞买(投标)保证金外,还应提交竞买(投标)保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。

这意味着市场逐渐走向分化成为大势所趋,实力弱小的开发商必然要出局,行业准入门槛提高,项目公司将越来越难以生存,很可能在未来十年的时间里,排行前20位的开发商将占据市场50%的份额。徐枫说。

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