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住宅限购投资客转战商铺

来源: 2018年08月26日

住宅限购 投资客转战商铺

价格上涨 商铺投资回报率下跌至3%~4%

不受限购令影响,商铺投资回报近8%,20万元内也能投资商铺了自限购令实施后,类似的销售信息铺天盖地而来,而房地产中介也循循善诱投资者把资金转投商业地产。然而,据广州几大地产最新数据,商铺平均回报率已经今非昔比,仅为3%~4%之间。转战商业地产需谨慎。

由于住宅限购,近期部分资金转战商铺,据合富置业数据,单是荔湾区10月份以来的商业地产成交量即上升20%~30%。

大量资金流入商业地产?

本来商业地产就是小头,住宅才是大头,故流入的资金不可能很大,房地产研究人员周峰表示,在房地产市场中,商业市场只有5%的比例,90%的比重是住宅。5%的商业市场又怎么可能容纳90%的住宅资金转移呢,明显不合理。据周峰提供的房管局二手登记数据,今年1~9月,广州二手住宅共成交71853宗,二手商铺共成交1886宗,而二手房屋总共成交80870宗。

周峰分析称,商业地产属于长线投资类型,短期内的价格变动不可能像住宅类物业那样大,而擅长于投资住宅的客户转去商业地产领域,一旦决策失误,投资客的持有成本将会明显增加。

心思思小心被忽悠

商业地产专业人士法永能认为商业地产投资门槛至少是200~300万元。可是有的投资者手上不过100万元左右,就心思思想投入到商铺,结果容易让人忽悠,一名中介人士透露,有的商场铺销售人员针对这些投资者的心理,虚构商铺的经营回报率动辄可达8%~9%,让投资者想入非非。

走势:商铺回报率终将下降?

法永能表示,目前投资者已经不敢像以前一样要求5%6%的投资回报率了,3%4%左右都得接受。

城建兴业地产商业地产负责人朱辉认为,虽然住宅市场受到新政的调控之后,不少资金都涌向商业地产,但商业地产供应非常有限,因此预计未来价格会持续上升,而租金的上涨幅度将会有限,最终出租回报率将出现下降。预计下降至3%的水平后会止跌,朱辉表示。

周峰建议,如果投资者在进入商业地产领域之前对市场的热点判断正确,投资对象又具备稀缺性

住宅限购投资客转战商铺

,其出租回报率肯定比住宅类物业要高,当然能否挖掘到这种笋铺,就要看投资者个人的本事了。

投资建议

选择商业旺地和地铁周边项目

法永能表示,投资者最好还是选择街铺或者社区铺,如果有升值前景,2%~3%的回报率也不怕入市,法永能提醒投资者,一是要注意具体税费的多少,二是要注意拆迁的可能性;三是广州部分楼宇下面为商铺,上面为住宅,但是同一栋楼是一个房产证,这种通常被算为住宅而不是商铺,投资者最好选择纯粹的商业物业投资,不要冒险。

朱辉表示,最近一些原来经营情况一般、二三楼难以出租的裙楼项目被盘活包装成各种各样的专业市场,一些买家将整个项目买下来,再分成十几间或者上百间出售。投资这种项目风险较大,特别是二三楼的物业有较多的情况要注意。

他提醒投资者,项目如果处于商业旺地如北京路、体育西等位置,做旺的可能性会大得多。或者周边有地铁站和大型的商业项目也会相对好一些。

确定有产权再购买

要关注商铺的产权情况,特别注意出售经营权的项目。一种情况是一个商家将一个大型项目整租下来,按年付租金,然后把整个项目分成多个小商铺,一次性出售五年或者十年的经营权,一旦这个商家的资金链出现问题,就很可能给投资者带来风险。

另一种是一些有产权的业主,不愿意出售商铺,而是选择卖几年的经营权,这种情况也可能会出现问题。每个商铺都价值不菲,确定有产权再购买是最保险的办法。也有一些项目本来只有两三个房产证,但是分成几十个项目,商家承诺办理房产证,在交了定金、签订了合同之后,买家一定要关注卖家办理房产证的进程。

关注运营商之前的经验

投资者还要关注整个项目运营商之前的经验,是否运做过一些成熟的项目。一些商家会返租几年,将整个项目做旺了再交给买家,也有一些商家只是出售部分商铺,留下一部分自己经营,这种情况相对较好。

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