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北京出招防预售猫腻开发商须明确自留房源

来源: 2018年08月15日

北京出招防预售“猫腻” 开发商须明确自留房源

昨天,市住建委就加强商品房预售管理发布通知,今年12月1日起,开发商提交的商品房预售方案中

北京出招防预售猫腻开发商须明确自留房源

,若自留房源须说明原因及自留商品房现房销售的承诺,同时必须明确预售商品房的价格及优惠幅度。

据介绍,如果开发商存在违规行为,区县房屋行政管理部门一旦发现,将责成房地产开发企业作出书面说明,并限期整改。房地产开发企业拒不进行书面回复或整改的,区县房屋行政管理部门应报送市住建委,暂停该商品房项目上签约,记入房地产开发企业信用档案,并通过媒体予以公示曝光。

对此,中国房地产联盟秘书长陈云峰表示,《通知》覆盖了开发商售房所有流程,很大程度上就是针对开发商进行的销控,从而避免捂盘、哄抬房价以及关系房的出现。

■新政

预售方案应告知购房人投诉渠道

此前北京商品房预售过程中,开发商也须提交商品房预售方案,内容主要包括项目名称、位置、面积及价格和开盘时间。

此次《通知》明确,开发商还须说明项目建设的进度安排,自留商品房情况、项目开盘应急预案、商品房质量问题投诉渠道和商品房质量承担主体和承担方式等。陈云峰说,这其实就是对开发商预售的整个过程进行了明确规定,让每一个过程都在阳光下进行,让购房者放心购房。

预售方案变更告知已购房人

《通知》要求,商品房预售方案原则上不得变更,但因商品房项目的规划、设计变更等原因,预售方案中项目基本情况、建设计划及进度安排、商品房的预售计划、本期预售商品房的套数、建筑面积及公用建筑面积分摊和预测情况、房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向、面积、装饰装修标准等内容发生变更的,开发商应在售楼场所公示变更内容一个月,并告知已购房人。公示期满且无争议的,可向区县房屋行政管理部门申请预售方案的变更备案。公示期内有争议的,暂缓办理预售方案的变更备案。

■焦点

问题

捂盘惜售

对策

开发商须报整体预售计划

规定:开发商提交的项目整体预售计划包括:每期开盘时间、房屋套数、预售建筑面积等;本期开盘方案,包括暂定开盘时间、销售机构和销售人员、开盘现场负责人员等情况;预售流程,包括购房客户排号、选房、签约流程;预售方式,包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。

解读:陈云峰说,现在很多项目都是分期建设和销售的,因此哪个部分需要开盘才会上报申请预售许可证。而《通知》要求,开发商要上报项目整体预售计划。也就是说,今后一个项目在第一次上报预售方案时,无论一次销售还是分期销售,都要说明开盘时间。这样就避免了开发商根据市场行情开盘的操作手段,可有效地避免捂盘惜售。

问题

关系房

对策

说清自留房源避免特殊交易

规定:提交的本期自留商品房情况包括:开发企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积;开发企业需说明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺;地下车库用于自留的租赁车位和用于销售车位的数量、位置、建筑面积。

解读:从这个规定中可以看出,开发商在上报预售方案时,就必须保证每一套房源的去向透明。陈云峰说,一些企业确实存在自留房用于宿舍的情况,但也有为关系户留房或预定房源的情况,或者因为某种交易,为特殊群体预留房源。在房价上涨的背景下,预留的房屋价格可能要比实际预售时的价格低很多,因此非正常的预留房源的做法有失公平。

问题

虚假降价

对策

明确预售房价以及优惠幅度

规定:提交的本期预售商品房情况包括:本次预售楼栋的出让及规划情况对照表;本次预售楼栋的楼盘表、经备案的测绘成果;预售商品房的价格及优惠幅度。

解读:陈云峰说,今年市住建委曾发文规定,预售的房屋须按套标价,不再只公布均价,有效防止了哄抬房价。但变相降价也是开发商的猫腻。陈云峰说,例如一个楼盘分三期销售,一期定价1万元,二期、三期定价1.1万元,在一期销售后,二期回调至1万元,开发商可以说让利10%,以虚假降价的方式,刺激购房人购房。业内叫做高标低卖,就是开发商们常玩的销控,其效果还包括捂盘。因为二期、三期标价很高,提高了购房门槛。这时,一期房源就显得很紧张,给购房人造成房源稀缺的紧张氛围,形势好的情况下,二期、三期反而还能抬价出售。

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