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杭州泉州改用老旧厂房纪实旧厂房长出新产业

来源: 2018年09月09日

杭州、泉州改用老旧厂房纪实 旧厂房"长"出新产业

为了适应新变化,浙江杭州、福建泉州等地利用老旧厂房建起了创意产业园,在符合规划的条件下,实现了资源再利用,同时更促进了区域经济发展。近日,《经济》来到杭州、泉州等地进行调研

从城中村到创意硅谷

远远的,就看到了绿树掩映中的一排排小红楼,听到了清脆鸟叫声,第一次走进位于浙江杭州的山南国际创意(金融)产业园区,红墙黑瓦的办公楼、花坛里盛开着雏菊和月季、办公区整洁明亮的环境给人留下深刻印象。

你一定想不到,几年前,这里还是破旧厂房、城乡接合部。如今看起来颇具风格的小楼,都是由破败的旧厂房和仓库改建而来。

山南国际创意产业园坐落在玉皇山以南,三面环山,一面临江,占地总面积约150公顷,规划可用于办公的建筑面积近25万平方米。以前玉皇山南区块辖区内除了陶瓷石材加工和仓储,还有铁路机务段、维修厂等大型国营单位,以及大量玉皇山村原住民,复杂的生活形态造就了大量的旧厂房、仓库、旧民居和违章建筑。

在寸土寸金的杭州,这么大一片地每年靠仓库出租收入800万元,税收仅40万元。创意产业园管委会办公室主任吴青松告诉,玉皇山南区域地处南宋皇城边,有深厚的文化内涵,附近有白塔、吴汉月墓、八卦田遗址等旅游资源,具备发展文化创意产业的先天条件。上城区区委、区政府由此确立了以文化创意、金融创投为主的现代服务业集聚区的方向和目标,改造重点就是旧厂房、旧仓库、旧民居和拆除违章搭建,即三改一拆。

秉承有机更新的原则和花园式办公的理念,旧厂房、旧仓库被保留下来,只对外立面进行改造,室内加建小型会务、展示板块和周边回廊,形成丰富多变的室内空间。厂房周边环境设计为一窗一景,使建筑、庭院、空间均具备中式传统建筑特色。

更重要的是民生问题。该地原有玉皇村住户1595户,近4500人,农民和居民比例约为4:1,园区集中改造后,90%的住户实现了本地安置,住房条件显著提高。区政府从实际出发,对市政配套设施进行完善:位于南宋官窑对面的施家山41号(原杭州水泥厂宿舍)单位自管房系上世纪80年代建造,一直无物业管理,零星居住着48户居民。小区周边杂草丛生,污泥堆积,健身场地的杂草足有半米多高。指挥部副总魏金根了解这一情况后,马上安排工程处人员,利用半个月时间,对该区700平方米的场地进行环境整治。铲除杂草,铺就草坪,种植桂花树,小区面貌焕然一新。

近日2015全球对冲基金西湖峰会在杭州召开,玉皇山南基金小镇也在会上揭牌,峰会发布了浙江打造财富管理中心倡议书,即西湖宣言。宣言提出:在浙江,大众创业、万众创新不仅仅发生在科技领域,它还是打造财富管理和私募金融服务强省的集结号。

上城区制定了入驻企业亩产指标,即每年每使用1平方米物业实现税收1万元、入驻基金小镇办公需自有资金规模10亿元以上,确保钻石物业产生钻石效应。近年来,以有品牌影响力、有资金实力、有运作能力为标准,上城区引入了新华社新媒体基地、浙报集团传媒梦工厂、思美传媒、南方设计院等文创类企业,以及赛伯乐、敦和、上海联创等金融投资公司。目前园区入驻了250多家企业,其中文化创意类企业90余家,金融投资类企业160家。

吴青松提供了一组数据更能说明土地华丽转身后的效益山南国际创业产业园租金收入由过去的800万提高到超千万,税收更是从40万元增长至3亿元。园区的新面貌获得了企业和居民的一致好评,成为浙江省现代服务业示范集聚区之一。

废弃厂房腾笼换鸟

同样的故事也在福建泉州上演:泉州市丰泽区原本是成洲工业区的一部分,上世纪80、90年代有大量服装、包装私营企业,2000年前后一批大企业外迁后,剩下零散无序的小作坊,环境脏乱、治安问题突出,厂区每平方米月租金仅4元至5元。

2010年,丰泽区政府创新机制,将土地使用权和经营权予以分离,引入兴世纪(香港)旅游文化投资有限公司,对占地187亩的38幢旧厂房进行改造,投资2.6亿元,建设了集创意办公、艺文活动、休闲娱乐、购物等4个业态为一体的领Show天地创艺乐园。运营公司向原土地使用权人租赁原厂房进行改造,采用纯商业运作,与原土地使用权人逐一谈判,合作条件灵活多样、租金可高可低、租期可长可短。谈判成功后,运营公司在原来旧厂房的基础上,对建筑外部进行必要的改造和装饰,不增加一寸土地,通过改造来实现腾笼换鸟。

经过3年多的改造运行,曾经的旧厂房成为时尚地标,园区也成为全国仅有的4个国家级广告产业园区之一。220多家广告、电商、文化创意类企业入驻,产业集聚效应不断增强,5200多名以80、90后为主的创意人才在园区实现创业就业,每平方米建筑物月租金达到40元至50元。2013年园区实现产值13亿元,上缴税收1.2亿元,成功孵化了皇品微电影等3家文创企业在海峡股权交易所挂牌。

福建省国土资源厅党组书记林依标在接受采访时表示,领Show天地的转变,一是为原先没落的旧厂房注入新的生命力,在符合规划的条件下,实现了资源再利用;二是根据城市发展定位,新兴业态得到发展,产业优化升级;三是增加了就业和税收;四是原土地使用权人租金收入增加,运营公司获得了较好的投资回报,政府也在改变规划、用途升级中获得了应有的合理收益。

但是,没有土地可质押,等于少了一大块可利用资金。这种运营模式如何复制?领Show天地广告产业园有限公司总经理李瑜告诉:目前园区年收益率为12.5%,房租收益每年递增6%,在15年的合约期内,租户使用时间越长,租金收益越高。一些风投对我们非常看好,包括一些银行,不需要土地质押

杭州泉州改用老旧厂房纪实旧厂房长出新产业

,只需要我们的合理收益作为担保,比如1000万5年的合理收益是800万,那么用这80%的合理收益抵押给银行,银行再把合理收益70%的部分,也就是560万贷给我。

相对不足在于,园区每平方米的改造成本约1150元至1250元,需要运营方承担;之前租金只需要5元、10元一平方米的厂房,现在也涨到25元。未来,整个项目8年的投资回收时间可能越拉越长,可能需要10年、12年,再加上资金成本,很可能根本做不了。工业用地改造为商业用地后还要解决消防等诸多问题。李瑜说。

文创园区非惟一出路

目前,文化创意产业园在全国各地可谓遍地开花,如北京798、上海新天地、泉州源和1916文创园当中有成功的佼佼者,但文化创意产业园是不是城市旧区域改造的最好方式?是否应该各地千篇一律地复制同一个模式?

泉州市国土局副局长吴河安在接受采访时表示,并不是所有旧厂房都需要做成领Show天地,因为改革开放时期的工业厂房并不具备太高保留价值,其次政府需要算经济账,保留下来是对的,但不能无限制扩张,因为厂房的拆迁成本比民宅类低得多,要考虑更多的利用可能。

无独有偶,在杭州滨江新区,一幢幢高楼搭建起土地利用的另一种可能,那就是大力培育发展高新技术产业,不断完善区域创新体系,提高自主创新能力。

在园区内先后走访了海康威视、华三通信技术有限公司。前者是全球领先的安防产品及行业解决方案提供商,也是国内目前安防行业的龙头企业。海康威视一期数字音、视频编解码设备制造生产基地于2008年5月以协议出让取得,出让土地面积65.88亩,出让合同约定容积率为1.7至2.3。为了用好宝贵的土地资源,公司决定宁可增加投入也要高标准建设,最终设计建设生产大楼4幢,容积用足2.3,地上总建筑面积达104374平方米,地下建筑面积14682平方米。2010年12月底竣工投产,项目总投资为4.8亿元。2014年,公司总产值达71亿人民币,税收总额超过10亿元,亩均产值超1亿、亩均税收1518万元。目前海康威视二期、三期项目正在竣工验收、建设阶段。

华三通信则是全球领先的有线无线一体化络解决方案提供商,生产基地项目于2009年12月以挂牌出让方式取得,出让土地面积89.87亩,容积率为1.7至2.0,建筑密度30%至40%,绿地率20%。2014年6月完成验收投产,项目地上总建筑面积达110781平方米,地下建筑面积35026平方米,项目总投资8.3亿元,目前已全部投产。2014年华三通信总产值达122亿元人民币,税收总额超过18亿。2014年实现了亩均产值1.35亿、亩均税收2002万元,极大提高了土地使用效率,取得了良好的单位经济效益和社会效益。

杭州市国土资源局土地利用处处长王洪光在接受采访时表示,不管是文创园还是高新企业,土地利用的思路都是可以复制的。

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